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負責人房屋有民間設定，銀行及民間共四順位轉銀行房貸整合代償，真實案例分享。

只要是非屬於銀行機關的設定，如一般融資公司或個人的設定，在銀行審核端的眼裡就是屬於民間設定，你也可以理解為銀行無法直接為其代償的借款，都屬於之 – 因為一般的房貸或信貸甚至卡債，銀行都能為其代償，唯有民間欠款無法代償。

如果住家樓下或附近有宮廟，在辦理房貸的時候估價以及成數都會大大的降低，因為宮廟在銀行的認列為嫌惡設施，而今天要分享的案件本身就是銀行的嫌惡設施本身：宮廟。（非對宮廟不敬，只是銀行房貸審核的認列）大家也可以想想作為宮廟使用的房屋本身辦理房貸會有多困難。
 

其實個人不喜歡分享案例，因為我的案件實在不太適合分享，也才會經營網路客戶10年多來都沒有分享過，但我發現很多客戶喜歡看，也會問我為什麼不像別人一樣分享在網路上，可以提高瀏覽量，那我就分享一些比較普通的案子來給大家看看。

在2016/12的時候一位簡先生透過YAHOO知識家找上我，當時他的狀況為信用破產，持分1/6的房屋位於新北市三重，跟民間代書借款60萬，不僅有民間設定又有預告登記，在碰面詳談後了解的，房屋持分會只有1/6是因為父親過世，與母親與兩個妹妹共同繼承的，母親繼承3/6，他與兩個妹妹各繼承1/6。

在與簡先生碰面洽談的過程中，我明確的告知他信用不良且銀行欠款未清償的情況下是不可能辦理銀行房貸，沒有任何銀行可以接受的，必須將持分過戶給母親或妹妹再向銀行申請房貸才有機會，所以我請他先與母親商討是否願意當房貸借款人。

約5天後簡先生告知他母親高女士已經願意，我便前往他家中與高女士詳談，在了解的過程中才發現，當初他們雖然繼承房屋，但是銀行貸款并沒有辦理移轉，所以房貸名字還是在他們過世的父親名下，且約尚有90幾萬，而且最大問題是慣性遲繳固定欠款兩期，也就是一直差兩期貸款未補足，而母親已53歲且是在菜市場擺攤無明確收入證明，也無使用信用卡及辦理貸款的記錄，存褶基數也是慘不忍睹（房貸都固定遲繳兩期當然不會有錢），而兩位妹妹一個23歲一個26歲也皆無業，存褶一樣慘不忍睹，只是偶爾去市場幫幫母親賣菜。

在我評估房屋雖為老舊公寓，但估價尚有600萬左右，是有承做空間的，與銀行討論可行後，本人先為代墊60萬清償民間代書欠款塗銷民間設定與預告登記準備辦理過戶到母親名下事宜，結果就在還款不到三天，房屋竟然被假扣押了，原來簡先生之前在外面還有一筆30萬的私人借貸一直未處理，也逃避對方，甚至對方都寄支付命令了也不理會，結果就在要過戶前跑稅單的時候被查封了，我只好帶簡先生到法院又借了他30萬提存在法院解封，期間又多等了半個月。

期間在告知銀行該突發狀況後其實銀行承做意願已不高，但是在我方努力協調下銀行才勉強答應，只是原本只打算過戶簡先生1/6的持分，為使案件單純化便決定將兩位妹妹的持分一併過到母親名下，讓房屋改為一人持有，一位妹妹當保證人（因為母親年紀偏高），債權明確銀行才肯承做。

而因為他們房貸本來就是慣性遲繳，而銀行房貸規定辦理轉貸必須附上前貸銀行一年繳息記錄，為了避開此規定，我在提存完法院的30萬時（加訴訟裁判費等約快31萬），一併將土銀遲繳的約93萬房貸一併清償。

辦理期間又遇上過年，一直到2017三月初才過戶好，申請一直到三月中旬才將整個案子完結，一共向銀行申請到了400萬的房貸，20年期利率2.02%，月繳約20273元。這400萬不僅解決了我替簡先生代償的民間高利欠款，也讓他還清銀行欠款，現在他又能夠到一般公司行號上班，從事有薪轉的工作不必在躲躲藏藏，且也保住了他們一家四口的棲身所。

本案客戶劣勢：

1，民間設定又預告登記。
2，申貸前遭遇查封假扣押。
3，持分屋主簡先生信用破產。
4，房貸遲繳。
5，借款人高女士年事已高且無收入證明。
6，一般都是父母過戶給子女，此案相反其實有違常理。

本案客戶優勢：

1，其實唯一最大優勢就是貸款成數低於七成，我才有與銀行協商的空間。
2，房貸雖然遲繳，但好險房貸不在母親名下，不至於影響信用。
3，從簡先生到他母親高女士在辦案期間一直非常相信我也很配合，才能讓案件流程順利。

銀行基本上是不承作持分土地的，原因不外乎是產權不完整，糾紛多及債權回收困難等因素都會使銀行卻步，也可以直接說是大部份的銀行都沒有土地貸款這個項目，更別提是持分土地。

今年六月透過一位土地中人介紹一位戴先生，戴先生在13年前繼承一塊位於新北市三重某重劃區土地，該土地約為3000坪，戴先生持有1/20約150坪，戴先生在遇到我之前已經被多家銀行拒絕，只差一步就走向民間，最後在我的幫助下向銀行申請到2200萬的土地貸款，年利率3.3%，雖然利率比房貸高出不少，但是已經比每月3%的民間好非常多了。

以前早期的金融市場基本上可以說是有房皆可貸，根本不管你收支比是否可以計算的過，額度不足的部分甚至還可以搭一成信貸給你，但近年經過金管會的整頓及呆賬的產生，銀行已經不比以前好說話了。

銀行基本上是不承做二等親內的房屋買賣，因為金流難以確認且銀行會怕借款人為了貸款套現的考量而拒絕承做。

去年12月，一位汐止的李先生透過部落格的文章聯絡到我，李先生的狀況基本上是房屋位於汐止，除了房貸外還有新鑫融資公司的二胎房貸，且房貸繳款並不正常，信用卡也有逾期狀況，已有聯徵註記，整體個人信用狀況並不理想，以他的情況要辦理房貸確實非常困難。

之前已經說過很多次，住家樓下有宮廟的房屋銀行都不喜承做，輕則估價低或降成數，重則直接婉拒，所以更別提宮廟本身辦理房貸有多困難。

在本月初時接到了一位邱先生的電話，經電話了解到本身房屋貸款已經繳完，目前是無貸款的情況，只是房屋目前是做宮廟使用，邱先生本身職業也是宮主，還有成立一個宗教財團法人，由於電話中聽的出來邱先生滿急的，於是我們便直接約隔天星期六到他宮裡碰面。

收入不足的情況下辦理房貸買賣件都有問題，更別提在有民間設定及信貸卡債的情況下要辦理轉增貸，可見是多困難的一件事。

由於近年政府開始徵收房地合一稅率，買賣房屋不得再使用《現金》，必須有明確的價金流向證明，否則很有可能會被國稅局認定為假買賣或贈予行為，從而課稅或罰款。

農曆年後二月多接到同業轉介一位位於樹林區的劉先生的案件，劉先生在今年一月份時購買了一間樹林區的房屋，當時是全額現金購買沒有貸款。看過劉先生的資料後才發現由於他腰傷已經數月沒有工作，存簿也是幾乎沒有往來，更從未與銀行有任何往來記錄，詢問劉先生如何有錢能在今年一月購買千萬的房產，劉先生只是簡單帶過說他的錢都放在保險庫，這部分我當然是存疑，銀行更不可能相信。

在與劉先生見過面後雖然劉先生對於資金的流向還是不願說明，但確認過劉先生為本人非人頭戶後我還是接下了劉先生的案件，最後也替劉先生向銀行爭取到了500萬的資金。

很多人可能會覺得成數低隨便都借的到，但其實房貸利率那麼低，一直都不是銀行賺錢的產品，銀行承做房貸基本上都是服務性質居多，且銀行放款是為了收取利息，而不是要查封你的房屋，所以不管成數有多低，銀行只要覺得你無還款能力，大多還是選擇不予承做。

本案客戶劣勢：

1，無業又無任何銀行往來記錄。
2，房屋為近期現金購買，卻馬上又有現金需求，銀行會非常質疑案件的真偽。

本案客戶優勢：

1，貸款成數低，約五成。

銀行基本上并不承做近期被查封的物件，尤其是被銀行查封過的房屋更是忌諱，因為被任何一家銀行查封，基本上都一定是信用不良才會發生被銀行查封的狀況。
 

從以前辦理房貸，銀行一直都會查詢房屋異動謄本，即使塗銷民間設定或限制登記，銀行一樣不予承做1~5年內有被查封或民間設定的房屋。
 
目前說的案例是於今年十月開始承做辦理的案例，一位林先生在八月間透過網路部落格的文章與我聯絡，林先生的房屋位於中和區域的舊公寓，權狀約為25坪，其實該房屋并無房貸，但因林先生與親友之間的債務並未妥善處理，進而遭到親友申請強制執行拍賣房屋，由於該筆欠款已有一段時日，親友求償的本金加利息共約300萬元，林先生是根本無力負擔，加上房屋以被限制登記，此時辦理房貸根本是不可能的，如果是急於脫手賣屋，勢必也會因限制登記的關係遭買家砍價砍到見底，多方考量下林先生才找到我，想通過房屋貸款的方式先解決目前的難關。
 
但其實林先生年齡已60歲左右，近年工作也不是非常穩定，收入非常的不明確，且雖然銀行信用良好，但近年信用卡以卡養卡的關係，循環已達近80萬元，存褶結餘往往在3~5位數之間而已，可謂真的很慘很難辦。
 
因為該房屋估值為700萬左右，雖然借款人條件真的不好，但評估後房屋確實尚有殘值，林先生也相當配合，不像私下會搞小手段的人，所以最終還是先替林先生清償了親友欠款，塗銷了親友的限制登記，約在塗銷後一個月才開始辦理案件，最終替林先生爭取到了530萬的銀行純房貸，無搭配任何二胎及信貸，不僅解決了親友欠款的查封問題，也以房貸利率代償了所有銀行信用卡欠款。
 
本案客戶劣勢：
 
1，房屋已被限制登記。
2，卡債循環已高達80萬。
3，年事已高。
4，工作不穩定。

本案客戶優勢：
 
1，房屋位於大台北地區，是本人最擅長之區域。
2，信用良好，從未遲繳。

因私人債務被查封限制登記的房屋，雖然不影響信用，當只要是限制登記，狀況是比民間設定還要複雜，更加難處理，銀行基本也不承做。

在農曆年前透過同業轉介接手了一個位於台東的一個案件，屋主為一位60幾歲的家庭主婦，房屋因在一年多前向當鋪借款80萬，繳了幾個月後就沒有繳款，所以房屋已被限制登記半年之久，遲遲未解決，而當鋪的延遲利息也一直在累積。

剛接手這個案子的時候確實感到相當棘手，因為整個案子不管是借款人還是物件只有負面，沒有任何可以承做的立基點，最後是在了解到屋主有一個25歲的孫子在北部工作，所以在評估房屋具有足夠殘值的情況下，孫子的信用及收入也尚可，先替屋主清償了近110萬的利息及本金解除限制登記後，以孫子當借款人，屋主當房屋提供人及連帶保證人的方式向銀行爭取到了250萬的房貸，解決了屋主的困難又增貸了一筆資金。

本案客戶劣勢：

1，房屋已被限制登記。
2，房屋位處偏鄉地區。
3，借款人年事已高無業無信用記錄。

本案客戶優勢：

1，孫子信用正常有工作，收入約三萬。
2，房屋尚有殘值。

汽車有當鋪借款跟房屋有民間設定是一樣的概念，在銀行的觀點都是屬於北風北的客戶族群，自然也是銀行的負面表列拒絕承做的對象。

在2017/12的時候，透過同業轉介接到一位林小姐的案子，了解到他銀行車貸部分尚剩42萬，車子抵押給當鋪又借了25萬，光當鋪利息加保管費用每月就要繳15000，雖然林小姐每月的收入勉強足夠支付，但在他繳第三個月利息的時候他就了解到這樣繳，他是一輩子都繳不完的，除非一次清償才能解決問題，但是偏偏他又無法一次拿出25萬。

不管辦理任何貸款，銀行都需要看到你明確的收入證明，來衡量你是否有還款能力。而預告登記與民間設定的房屋更不用說了，銀行根本不予承做。

在2017年11月初的時候，透過銀行轉介接到一位林先生的案子，他本身為自由職業的SOHO族，他在9月的時候因為家人債務的問題，向民間借款了100萬，不僅被民間設定也被做了預告登記，當時他不知道事情的嚴重性，以為到時候再跟銀行辦理轉貸就可以了，但不說民間設定的問題，光預告登記其實就等同限制登記，是沒有銀行會願意承做房貸的。

銀行認定的房貸收支比為6~7成左右，簡單說就是50000的收入最高不能超過35000的負債月付金，今天分享的案件基本上月付金已經是收入的150%以上。

在六月底的時候一位台南仁德區的劉小姐透過BLOG的分享與我聯絡，她的工作為一般貿易公司員工，月收入33000左右，因為家庭因素有私人債務的問題急需近200萬的資金需求，她在一年前左右委託一家大型代辦幫她房貸轉增到了500萬（沒有寬限期），而在2016年底的時候劉小姐又辦了遠東銀行的信貸50萬，房貸及信貸都有近期增貸的問題，另外有約10萬左右的信用卡分期款項未繳，以劉小姐的狀況來看，負債月繳金額超過收入總額，且都是近期增貸，再加上劉小姐無法提供保人（先生協商無法作保），一般來說這樣的案子是不會有銀行願意承做。

車貸雖然是貸款中較為彈性的產品，但是其實條件也不能太誇張，基本上還是要有一點基本條件才有承做空間。

本月初有一個案子是透過YAHOO知識家聯繫到我的劉先生，本身因為上班關係有購車需求，但是因為工作性質為夜市擺攤的，當然可以說沒有任何財力可言，而名下只有一張信用卡三萬的額度，且竟然還滿循，還有助學貸款28萬未還，至於存褶往來可以說有跟沒有一樣，基本上沒有什麼餘額基數。

銀行認定的嫌惡設施不外乎為住家附近有殯儀館，宮廟，傳統市場樓上，檳榔攤等...如果有此類設施，在辦理房貸的時候不僅估價會較附近行情為低上一兩成，可貸成數一般也會比周轉房屋低上一成左右，之前有分享過一個類似案例，雖然今天這個案例沒有之前的困難，大家還是可以看看。

一般銀行承做房貸客戶年齡基本上限為55~60歲，基本上超過55歲銀行就一定會強制要求有子女二等親保人才肯承做，畢竟房貸隨便都是一二十年的貸款產品，你55歲來辦貸款，銀行根本沒有把握你的身體可以工作到什麼時候，貸款可以繳到什麼時候，如果你65歲繳不起房貸了，銀行不得已要查封房子，豈不是變成欺負老人家，所以如果沒有保人，銀行寧願不予承做。

一般來說強停是無法申請銀行貸款的，相信這是基本常識大家都知道。