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其實房貸及車貸一樣，有擔保的貸款，勢必要先評估擔保物殘值是否大於欠款，如果欠款遠高於擔保物之本身價值，該尋求的幫助已非如何貸款，而是想辦法該如何處理才能將傷害及損失降到最低。

如果初步評估房屋價值足夠代償銀行及民間，便會了解借款人的信用是否良好，資歷及收支比是否足以辦理銀行房貸，如不足看是否能夠提供保證人來補強資歷，或是以其他方法操作。

首先需要了解的是何謂《民間設定》

民間設定簡單的可以說，只要是非銀行機構的抵押權設定，都可以廣泛的認列為民間設定，例如一般的當鋪，擔保公司，親友，代書等都屬於之。

而一但房屋有民間設定是否能買賣取決於幾個要點：

1，房屋的賣價是否足以抵消買方的銀行貸款，民間欠款，稅費及仲介費等相關費用。

2，買方所支付之頭款是否大于賣方民間欠款，且願意先行替賣方代償民間欠款以利後續過戶順利，因為銀行是不會代償民間的。

以上最重要的還是第一點，即使買方不願意先拿錢代償，但只要賣價高於欠款，還是有許多方式可以讓過戶順利完成。

1-首先勢必評估的是房屋的價值，需評估轉貸後是否足以代償原房貸一順位及民間二三順位等之民間欠款，如果無殘值，基本就是無解。

2-需了解房屋持有人（借款人）條件是否足以達到銀行最基本要求門檻，簡單來說就是房貸是否繳款正常無嚴重遲繳，信用是否正常，是否有基本的收入證明或往來存摺的使用記錄。

3-借款人及建物估價如果都能達到基本要求，才會替你送件，待銀行核准。

4-銀行核准後我會替你代償民間二順位之欠款（因為銀行只代償銀行，銀行是不可能代償任何民間欠款），拿到民間順位的清償同意書後才能塗銷民間順位設定。

5-塗銷民間後代償銀行才能設定你的房屋，銀行也才能代償你的一順位銀行房貸，後續就是一般的房貸增貸流程了。

其實欠民間沒有那麼可怕，關鍵是你是否找對人，用對的方法去解決，很多假意說要幫你轉民間的，只是將你換一個民間金主，只是從一個坑換到另外一個坑而已，根本無法解決問題。

基本上銀行都較不願意承作有民間設定的房子，畢竟銀行會主觀認定借到民間的客戶都是屬於北風北的客戶了，風險相對增高，銀行放款意願也降低 ，甚至大多的銀行的內規都是有被民間設定就無法辦理，已不是行員要不要做的問題，而是根本就沒有能力承作。

本人協助辦理不像其他人會跟你說要先替你還掉什麼民間二胎再進件，試問如果替你還了貸款卻沒過怎麼辦，你只不過是換一組人來設定你的房子，利息付給其他人罷了。我的作法是等銀行確定核准對保後，再替您清償民間間設定後讓銀行撥款，這才是萬無一失沒有風險的好辦法。 

基本上銀行都較不願意承作有民間設定的房子，畢竟銀行會主觀認定借到民間的客戶都是屬於北風北的客戶了，風險相對增高，銀行放款意願也降低 ，甚至大多的銀行的內規都是有被民間設定就無法辦理，已不是行員要不要做的問題，而是根本就沒有能力承作。

本人協助辦理不像其他人會跟你說要先替你還掉什麼民間二胎再進件，試問如果替你還了貸款卻沒過怎麼辦，你只不過是換一組人來設定你的房子，利息付給其他人罷了。我的作法是等銀行確定核准對保後，再替您清償民間間設定後讓銀行撥款，這才是萬無一失沒有風險的好辦法。

在銀行的觀念裡，會走到借民間的客戶都是屬於高風險的族群，不然那麼高的利息一般人怎麼會接受呢？而銀行放款主要目的是為了賺利息，並非是為了拍賣你的房子，所以一但遇到有民間設定的客戶，銀行的處理方式大多是少碰為妙。

在銀行的觀念裡，會走到借民間的客戶都是屬於高風險的族群，不然那麼高的利息一般人怎麼會接受呢？而銀行放款主要目的是為了賺利息，並非是為了拍賣你的房子，所以一但遇到有民間設定的客戶，銀行的處理方式大多是少碰為妙。

本人協助辦理不像其他人會跟你說要先替你還掉什麼民間二胎再進件，試問如果替你還了貸款卻沒過怎麼辦，你只不過是換一組人來設定你的房子，利息付給其他人罷了。我的作法是等銀行確定核准對保後，再替您清償民間間設定後讓銀行撥款，這才是萬無一失沒有風險的好辦法。