只要是非屬於銀行機關的設定，如一般融資公司或個人的設定，在銀行審核端的眼裡就是屬於民間設定，你也可以理解為銀行無法直接為其代償的借款，都屬於之 – 因為一般的房貸或信貸甚至卡債，銀行都能為其代償，唯有民間欠款無法代償。
2023/12接到一位同業代書的轉介案件，客戶為房屋及公司位於汐止的邱先生的案件，邱先生本身為中小企業負責人，公司成立約三年多，資本額為300萬，近三年營業額雖然都有達千萬左右，但近三年的營業額是下滑趨勢。較大的問題是邱先生的營業額雖高，但銀行入帳部分與營業額有很大的落差，銀行基數並不太理想。
而邱先生的銀行負債為房貸一二順位約餘1520萬，三順位融資公司借款600萬，四順位融資公四借款為300萬，三四順位融資公司欠款餘額約700萬，邱先生本人並無其他貸款也沒有使用信用卡，以企業主來說確實是滿少見的。
從JCIC的圖片可以看到，邱先生有高達約1520萬的房貸，本身也無使用信用卡。
如果住家樓下或附近有宮廟，在辦理房貸的時候估價以及成數都會大大的降低，因為宮廟在銀行的認列為嫌惡設施，而今天要分享的案件本身就是銀行的嫌惡設施本身：宮廟。（非對宮廟不敬，只是銀行房貸審核的認列）大家也可以想想作為宮廟使用的房屋本身辦理房貸會有多困難。
在2017/04的時候一位吳先生透過一位我的舊客戶找上我，他本身是一位宮主，房屋位於台北市大同區，是位於30多年公寓的一樓，而吳先生是把該房屋當作宮廟使用，裡面不只有大香爐還有點光明燈的服務，是不折不扣的傳統宮廟。而吳先生本身職業就是宮主，也可以說是廟公，職業也是銀行不可接受的職業類別。
其實個人不喜歡分享案例，因為我的案件實在不太適合分享，也才會經營網路客戶10年多來都沒有分享過，但我發現很多客戶喜歡看，也會問我為什麼不像別人一樣分享在網路上，可以提高瀏覽量，那我就分享一些比較普通的案子來給大家看看。
在2016/12的時候一位簡先生透過YAHOO知識家找上我，當時他的狀況為信用破產，持分1/6的房屋位於新北市三重，跟民間代書借款60萬，不僅有民間設定又有預告登記，在碰面詳談後了解的，房屋持分會只有1/6是因為父親過世，與母親與兩個妹妹共同繼承的，母親繼承3/6，他與兩個妹妹各繼承1/6。
在與簡先生碰面洽談的過程中，我明確的告知他信用不良且銀行欠款未清償的情況下是不可能辦理銀行房貸，沒有任何銀行可以接受的，必須將持分過戶給母親或妹妹再向銀行申請房貸才有機會，所以我請他先與母親商討是否願意當房貸借款人。
約5天後簡先生告知他母親高女士已經願意，我便前往他家中與高女士詳談，在了解的過程中才發現，當初他們雖然繼承房屋，但是銀行貸款并沒有辦理移轉，所以房貸名字還是在他們過世的父親名下，且約尚有90幾萬，而且最大問題是慣性遲繳固定欠款兩期，也就是一直差兩期貸款未補足，而母親已53歲且是在菜市場擺攤無明確收入證明，也無使用信用卡及辦理貸款的記錄，存褶基數也是慘不忍睹（房貸都固定遲繳兩期當然不會有錢），而兩位妹妹一個23歲一個26歲也皆無業，存褶一樣慘不忍睹，只是偶爾去市場幫幫母親賣菜。
在我評估房屋雖為老舊公寓，但估價尚有600萬左右，是有承做空間的，與銀行討論可行後，本人先為代墊60萬清償民間代書欠款塗銷民間設定與預告登記準備辦理過戶到母親名下事宜，結果就在還款不到三天，房屋竟然被假扣押了，原來簡先生之前在外面還有一筆30萬的私人借貸一直未處理，也逃避對方，甚至對方都寄支付命令了也不理會，結果就在要過戶前跑稅單的時候被查封了，我只好帶簡先生到法院又借了他30萬提存在法院解封，期間又多等了半個月。
本人協助辦理不像其他人會跟你說要先替你還掉什麼民間二胎再進件，試問如果替你還了貸款卻沒過怎麼辦，你只不過是換一組人來設定你的房子，利息付給其他人罷了。我的作法是等銀行確定核准對保後，再替您清償民間間設定後讓銀行撥款，這才是萬無一失沒有風險的好辦法。
服務特色：
純銀行房屋轉增貸，以銀行房貸低利代償民間高利
案件核准後，替您代償民間．當鋪等高利負債，免煩惱資金缺口
如已被限制登記或預告登記一樣可以承作（但需非屋主銀行債務未繳所造成，其他原因不限制）
2025/02一位林老先生透過google搜尋到我的文章，透過網站與我聯絡，電話中得知他因爲四個多月前以房子向民間借貸了300萬元給同事，同事承諾三個月内會還款並給他利息，但卻遲遲未還，雖然第四個月每月六萬的利息同事有匯給他，但林老先生深知一旦他同事擺爛，他自己是無法繳出這六萬的利息，深怕最後的栖身之所會不保，所以透過網路搜索聯絡到我。
瞭解到林老先生目前已高齡70歲，且房屋已有民間設定，目前所謂的工作也只是在某老鼠會公司從事電話行銷的工作而已。但在我確認林老先生的信用沒有問題後，我立刻幫林老先生辦理房貸並代償民間欠款，由於林老先生本來就房貸只有一筆民間設定，所以整個流程非常快，從開始辦理到銀行撥款一共只花了兩個星期。
會這麽順利這麽快不是因爲案件好處理，只是因爲林老先生找對人了。
本案客戶劣勢：
1，房屋有民間設定。
近期購買的房屋是很難辦理增貸的，尤其是增貸金額高于原購買價格，因政府打房策略，金管會在2023/06起規定，2023/06之後購入的房屋，近三年内都無法增貸超過原貸款金額，需購買超過三年才能增貸，今天突然的案例剛好是2023/05購入，故不在金管會規定之内。
2024/07接到同業代書的轉介案件，客戶房屋坐落於新店的劉先生，劉先生大致狀況為一般公司員工，年薪約為60萬元，本身另有投資其他餐廳，但這方面的收入並無固定也不定時，故較難認定。
劉先生基本債信狀況除了名下有1340的房貸以爲，另有三筆信貸79萬，還有一筆半年前借貸的融資公司二胎，光房屋欠款的部分含違約金就高達約1570萬左右（銀行房貸及融資公司都有違約金），而信用卡部分劉先生並無使用，自然也無欠款。
該客戶其實是在2023/05已1570萬的價格購買該房屋，在同年七月即轉增貸84萬，又在同年12月向融資公司借款200萬，可以說是將付出的頭款全借了回來，這也正是這案件困難所在。
疫情前其實市場交易量已經大幅降低，肉眼可見的許多房仲業者有變少的趨勢，疫情期間、俄烏戰爭原因原物料上漲，新建案售價屢創新高，接連帶動中古屋上漲，但在當時其實成交量也沒有明顯上漲，當時只能說是有價無市，成交量低靡。
直到新青安的出現，因爲五年的寬限期讓很多年輕人有租不如買的想法，才帶動大量的市場買氣，也推高市場價格，短短一年内很多區域都有超過20%的漲輻甚至更高。
這種政策性的補助房貸其實不是第一次，台灣已經有過很多次，上一次大幅推高房價的政策性補助房貸在2008年，當時經過2008年的金融風暴，百業蕭條，政府接連推出兩次2000億共4000億的補助房貸，當時也推高一波成交量及價格，當時也是有三年的寬限期，而寬限期過后其實房價從來沒有大幅下跌過，頂多下跌10%~15%左右就停住了，市場沒有成交量，但價格也不至於崩盤。要知道當時可以說是買房可以搭配信貸的時代，含信貸可以全額貸，甚至超貸貸出裝潢金的都有。當時很多買房的人狀況很多都比現在的差，現在再怎麽差的人也至少都還有兩成的自備款，當時的人可能口袋空空什麽都沒有就去買了，就算是這樣的時空背景下，在當時也沒有引發大規模法拍潮而導致房價下跌。
民間設定是什麼？
原則上不是跟銀行辦理貸款的他項權利設定都屬於民間設定，例如跟私人或代書甚至是融資公司借款所發生的抵押權設定，都是屬於民間設定的範疇。
民間設定有什麼影響？
首先最直觀的感受就是利息，一般房貸年利率2%上下，而民間設定年利率則高達10~36%以上，一般債務人都是吃不消的。另外的影響則是在賣房屋時會讓仲介及買方知道你是有急迫的資金需求及較大的資金缺口，所以仲介及買方在開價的時候也會知道屋主賣房的急迫性，從而要求較高的優惠成數，因為他們都知道你已經火燒屁股了，賣房時多少會影響房屋成交價。
該怎麼辦？怎麼解除民間設定？
銀行基本上是不承作持分土地的，原因不外乎是產權不完整，糾紛多及債權回收困難等因素都會使銀行卻步，也可以直接說是大部份的銀行都沒有土地貸款這個項目，更別提是持分土地。
今年六月透過一位土地中人介紹一位戴先生，戴先生在13年前繼承一塊位於新北市三重某重劃區土地，該土地約為3000坪，戴先生持有1/20約150坪，戴先生在遇到我之前已經被多家銀行拒絕，只差一步就走向民間，最後在我的幫助下向銀行申請到2200萬的土地貸款，年利率3.3%，雖然利率比房貸高出不少，但是已經比每月3%的民間好非常多了。
本案客戶劣勢：
1，土地為持分土地，無100%產權。
2，無明確薪轉固定收入。
超過55歲後想在銀行辦理房貸是非常困難的，因為大部份的銀行貸款年限上限只有65~70歲，如果你年紀已經高達50歲以上銀行一定會要求成年子女做保，才有承做意願。
今年六月一位舊客戶介紹了他朋友曾小姐，曾小姐現年63歲已離異，她的房屋位於中和的30多年公寓，於109年4月時由某銀行轉到某農會，共計貸款900萬元，且是辦理週轉金透支額度非一般還本型房貸，等於這兩年多來只有繳息無還本，且卡債高達40餘萬（可見下圖JCIC截圖）。
曾小姐的工作為餐飲業員工，無勞保及薪轉，只是現金收入，收入也未固定存入存摺內，所以銀行對於收入的認列相當困難，他也自行詢問過多家銀行皆被婉拒才接觸到我，在我接手後我替曾小姐爭取到1065萬的銀行房貸（這已是扣除增值稅後的八成房貸），由於是舊公寓只能做20年期，寬限期1年，利率2.1%一段式（我知道利率不算低，但無保人又高齡問題已是最好的結果）。
本案客戶劣勢：
1，高齡63歲且無子女做保。
大部份的銀行不要說65歲，其實只要是接近60歲，承貸意願就非常低了，甚至會以65~70歲來做一個還款期數的上限，例如您現年58歲，銀行上限是65歲，那加計還款年限，你的房貸就只能分七年而已（65-58），而房貸金額動輒最低數百萬起跳，只分七年往往是收支比無法負擔的，銀行自然核貸機會也不高。
如果你遇到以上的年齡問題，而你是自有房屋需要轉增貸，可參考下列二維碼聯絡方式，100%為銀行貸款，銀行利率。
