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負責人房屋有民間設定，銀行及民間共四順位轉銀行房貸整合代償，真實案例分享。

只要是非屬於銀行機關的設定，如一般融資公司或個人的設定，在銀行審核端的眼裡就是屬於民間設定，你也可以理解為銀行無法直接為其代償的借款，都屬於之 – 因為一般的房貸或信貸甚至卡債，銀行都能為其代償，唯有民間欠款無法代償。

如果住家樓下或附近有宮廟，在辦理房貸的時候估價以及成數都會大大的降低，因為宮廟在銀行的認列為嫌惡設施，而今天要分享的案件本身就是銀行的嫌惡設施本身：宮廟。（非對宮廟不敬，只是銀行房貸審核的認列）大家也可以想想作為宮廟使用的房屋本身辦理房貸會有多困難。
 

其實個人不喜歡分享案例，因為我的案件實在不太適合分享，也才會經營網路客戶10年多來都沒有分享過，但我發現很多客戶喜歡看，也會問我為什麼不像別人一樣分享在網路上，可以提高瀏覽量，那我就分享一些比較普通的案子來給大家看看。

在2016/12的時候一位簡先生透過YAHOO知識家找上我，當時他的狀況為信用破產，持分1/6的房屋位於新北市三重，跟民間代書借款60萬，不僅有民間設定又有預告登記，在碰面詳談後了解的，房屋持分會只有1/6是因為父親過世，與母親與兩個妹妹共同繼承的，母親繼承3/6，他與兩個妹妹各繼承1/6。

在與簡先生碰面洽談的過程中，我明確的告知他信用不良且銀行欠款未清償的情況下是不可能辦理銀行房貸，沒有任何銀行可以接受的，必須將持分過戶給母親或妹妹再向銀行申請房貸才有機會，所以我請他先與母親商討是否願意當房貸借款人。

約5天後簡先生告知他母親高女士已經願意，我便前往他家中與高女士詳談，在了解的過程中才發現，當初他們雖然繼承房屋，但是銀行貸款并沒有辦理移轉，所以房貸名字還是在他們過世的父親名下，且約尚有90幾萬，而且最大問題是慣性遲繳固定欠款兩期，也就是一直差兩期貸款未補足，而母親已53歲且是在菜市場擺攤無明確收入證明，也無使用信用卡及辦理貸款的記錄，存褶基數也是慘不忍睹（房貸都固定遲繳兩期當然不會有錢），而兩位妹妹一個23歲一個26歲也皆無業，存褶一樣慘不忍睹，只是偶爾去市場幫幫母親賣菜。

在我評估房屋雖為老舊公寓，但估價尚有600萬左右，是有承做空間的，與銀行討論可行後，本人先為代墊60萬清償民間代書欠款塗銷民間設定與預告登記準備辦理過戶到母親名下事宜，結果就在還款不到三天，房屋竟然被假扣押了，原來簡先生之前在外面還有一筆30萬的私人借貸一直未處理，也逃避對方，甚至對方都寄支付命令了也不理會，結果就在要過戶前跑稅單的時候被查封了，我只好帶簡先生到法院又借了他30萬提存在法院解封，期間又多等了半個月。

期間在告知銀行該突發狀況後其實銀行承做意願已不高，但是在我方努力協調下銀行才勉強答應，只是原本只打算過戶簡先生1/6的持分，為使案件單純化便決定將兩位妹妹的持分一併過到母親名下，讓房屋改為一人持有，一位妹妹當保證人（因為母親年紀偏高），債權明確銀行才肯承做。

而因為他們房貸本來就是慣性遲繳，而銀行房貸規定辦理轉貸必須附上前貸銀行一年繳息記錄，為了避開此規定，我在提存完法院的30萬時（加訴訟裁判費等約快31萬），一併將土銀遲繳的約93萬房貸一併清償。

辦理期間又遇上過年，一直到2017三月初才過戶好，申請一直到三月中旬才將整個案子完結，一共向銀行申請到了400萬的房貸，20年期利率2.02%，月繳約20273元。這400萬不僅解決了我替簡先生代償的民間高利欠款，也讓他還清銀行欠款，現在他又能夠到一般公司行號上班，從事有薪轉的工作不必在躲躲藏藏，且也保住了他們一家四口的棲身所。

本案客戶劣勢：

1，民間設定又預告登記。
2，申貸前遭遇查封假扣押。
3，持分屋主簡先生信用破產。
4，房貸遲繳。
5，借款人高女士年事已高且無收入證明。
6，一般都是父母過戶給子女，此案相反其實有違常理。

本案客戶優勢：

1，其實唯一最大優勢就是貸款成數低於七成，我才有與銀行協商的空間。
2，房貸雖然遲繳，但好險房貸不在母親名下，不至於影響信用。
3，從簡先生到他母親高女士在辦案期間一直非常相信我也很配合，才能讓案件流程順利。

民間設定是什麼？

原則上不是跟銀行辦理貸款的他項權利設定都屬於民間設定，例如跟私人或代書甚至是融資公司借款所發生的抵押權設定，都是屬於民間設定的範疇。

銀行基本上是不承作持分土地的，原因不外乎是產權不完整，糾紛多及債權回收困難等因素都會使銀行卻步，也可以直接說是大部份的銀行都沒有土地貸款這個項目，更別提是持分土地。

今年六月透過一位土地中人介紹一位戴先生，戴先生在13年前繼承一塊位於新北市三重某重劃區土地，該土地約為3000坪，戴先生持有1/20約150坪，戴先生在遇到我之前已經被多家銀行拒絕，只差一步就走向民間，最後在我的幫助下向銀行申請到2200萬的土地貸款，年利率3.3%，雖然利率比房貸高出不少，但是已經比每月3%的民間好非常多了。

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• 63歲高齡房屋貸款，且名下有卡債40多萬，成功辦理房貸轉增整合負債，真實案例分享

由於發了上面這篇文章，有幾位網友問我這不就是以房養老貸款，有什麼不一樣？

其實真的差很多，我就來說明一下差別。

大部份的銀行不要說65歲，其實只要是接近60歲，承貸意願就非常低了，甚至會以65~70歲來做一個還款期數的上限，例如您現年58歲，銀行上限是65歲，那加計還款年限，你的房貸就只能分七年而已（65-58），而房貸金額動輒最低數百萬起跳，只分七年往往是收支比無法負擔的，銀行自然核貸機會也不高。

如果你遇到以上的年齡問題，而你是自有房屋需要轉增貸，可參考下列二維碼聯絡方式，100%為銀行貸款，銀行利率。

由於台灣的法定退休年齡為65歲，一般銀行承做房貸的年齡限制加計還款年限為65歲~70歲，簡單來說，假設你今年52歲，在無其他保人的情況下你房貸剩餘可貸年限為13~18年，如果你今年已經60歲，銀行基本是不會承做的，因為房貸的金額過大，如果只攤還5~10年，相對來說月付金已經過高，貸款收支比大多算不過，銀行自然不會承做。

如果你遇到以上的年齡問題，而你是自有房屋需要轉增貸，可參考下列二維碼聯絡方式，本人配合辦理銀行，100%為銀行利率。